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持有13000億房產!樓市最大的金主 正在“賣房救命”

2019年12月08日 00:34
來源: 全景財經
編輯:東方財富網

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【持有13000億房產!樓市最大的金主 正在“賣房救命”】不管2019年有多難,也已行至年尾。而對于業績虧損的上市公司而言,12月可能是最關鍵的時刻,紛紛祭出十八般財技:出售房產、轉讓股權、賣身自救……都為了一個目的:扭虧、保殼。據不完全統計,進入2019年四季度以來,已接近20家上市公司披露賣房收入,或者擬出售房產來改善業績、緩解資金緊張。

  不管2019年有多難,也已行至年尾。而對于業績虧損的上市公司而言,12月可能是最關鍵的時刻,紛紛祭出十八般財技:出售房產、轉讓股權、賣身自救……都為了一個目的:扭虧、保殼。

  據不完全統計,進入2019年四季度以來,已接近20家上市公司披露賣房收入,或者擬出售房產來改善業績、緩解資金緊張。

  而據A股規定,上市公司連續2年虧損,將被“*ST”,提示退市風險,連續3年虧損,將遭遇暫停上市。

  面對A股史上最兇猛的退市潮,在“生死存亡”的2019年尾,賣房成為了不少上市公司“保殼”的首選。

  對此,“玻璃大王”曹德旺曾直言,“中國的上市公司手里都握有大量房地產,年底經營不好了賣兩套、發不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。”

  中國最大的“炒房團”: 手握13000億房產

  2003年之前,持有投資性房地產的上市公司數量寥寥無幾。當年8月,國務院“18號文件”將房地產行業作為國民經濟的支柱產業,非房地產的上市公司開始響應號召加入了“炒房軍團”,持有投資性房地產的上市公司快速增長。

  據數據統計,截至到2019年三季度末, A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投資性房地產,占比超過48%,合計持有市值達13340億元,投資性房地產均值也是不斷攀升。

  2018年,A股上市公司持有投資性房地產總額首次突破10000億元大關。2019年仍未停下增長的腳步,截止到三季度末,該數值已高達13340億元,較年初增長超1150億,增幅為9.43%。

  而關于投資性房地產的定義是,為賺取租金或資本增值(房地產買賣的差價),或兩者兼有而持有的房地產。

  回顧近12年(2008-2019年前三季度)的數據,A股上市公司持有投資性房地產總額、參與家數與房地產價格走勢完美貼合,只漲不跌。

  可見,中國房地產一路牛市的背后,上市公司成為了其中最大的買方力量之一。

  截止2019年三季度末,持有投資性房地產數量最多的15上市公司(剔除房地產行業)分別是:

(注:投資性房地產不包括存貨用于銷售和自用的部分)

  在2018年以前,企業購房可以完美繞過房地產限購的條條框框:一是通過地方政府的“人才計劃”落戶購房,另外是以公司名義購房。

  而房價的持續上漲,更加催生企業炒房的熱情。華為創始人任正非回首創業路之時,都曾感慨,“中國房地產蓬勃發展,我應該選擇當個包工頭,掙錢還快一些”。

  2018年6月,審計署發布的《國務院關于2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》警示,多家金融機構和企業涉及房地產資產閑置以及炒房現象。

  自此,企業炒房終于引起監管層的重視。西安,在全國首先暫停向企事業單位銷售商品住房和二手住房,緊接著長沙、杭州等地方政府迅速跟進。

  但,從2019年三季度末的數據來看,上市公司持有的投資性房地產總額,并未出現下滑,其中未排除房價上漲帶來的投資性房地產升值的因素。

  年年虧,年年賣房,年年保殼

  手握1.3萬億房地產的A股上市公司,每逢年末,都會有一部分上市公司通過賣房來挽救業績。

  據不完全統計,進入2019年四季度以來,已接近20家上市公司披露賣房收入,或者擬出售房產來改善業績。

  其中,“賣房保殼”手法最熟練的莫過于中房股份(600890)。11月29日,其公告稱,擬出售新疆兵團大廈裙樓的一層、三層,交易總金額1.33億元,預計增加2019年營收1.27億元,增加凈利潤5100萬元。

  而2019年前三季度,中房股份的營業收入僅有38.8萬元,凈利潤更是虧損超2170萬元。同時,2018年,中房股份也巨虧4200萬元,即將陷入連續2年虧損的危險境地。

  無奈之下,出售2層大廈,直接增加利潤5100萬,一舉扭虧為盈,更避免陷入“*ST”的窘境。

  更為奇葩的是,這已不是中房股份第一次賣房“續命”。自2010年以來,中房股份的歸母凈利潤便呈現“虧一年、賺一年”的規律性波動:

  2017年,中房股份正是通過賣掉2套房,填補了當年的虧損,微微盈利806萬元,成功避免被“*ST”。2019年,同樣的戲碼將再一次上演。

  面對如此低劣的財技,上交所“坐不住”了,直接下發問詢函:請說明,出售投資型房地產是否為避免因營收低于1000萬元或連續2年凈利潤為負,被實施退市風險警示。

  中房股份的答復亦非常直接:公司的主營業務一直處于停滯狀態,賣房是為了維護公司正常運轉需求,優化公司財務狀況,有利于全體股東的利益。

  賣一套不能“保殼”,就賣401套!

  如果賣一套房不能扭虧為盈,那就賣400套。

  2019年最會賣房的上市公司或許是*ST海馬(000572),公司即將進入被暫停上市的絕境:連續3年虧損。

  2019前三季度,已經被*ST的海馬汽車再度虧損2億元,處境非常危險。其早在2019年5月,便一口氣拋出401套房子出售,預計處置金額3.33億元,扭虧的決心不可謂不大。

  11月23日,海馬汽車終于迎來曙光。其公告稱,計劃出售的401套房產已賣出318套,帶來應收款1.47億元,已收款1.2億元,對凈利潤的影響金額為0.74億元,但距離前三季度2億元的虧損,仍有較大差距。

  深圳一私募機構人士表示,2018-2019年實體經濟較弱,上市公司日子不好過,部分上市公司竭盡全力下的收入,還不夠北上廣深一套房,為了渡過“年關”,越來越多手的企業趕在年底前賣房、保業績。

  11月末,*ST中安公告,擬以3600萬元出售深圳市軟件產業基地5棟D座701房產;

  10月26日,云天化公告,擬出售位于安寧市的天然居72套房產,面積合計10065平方米;

  10月21日,保變電氣公告,擬出售所持有的保定市格林漫都小區商品房八套,面積總計1647平方米,增值率368%;

  10月22日,業績大幅下滑的中成股份公告,擬以2.57億元出售北京市豐臺區的房地產,面積為5993平方米,還附帶60個車位;

  ……

  上市公司賣房背后的無奈

  “建議上市公司專注主業,這是金融危機后最大教訓。”早在2018年年底,證監會副主席閻慶民便給出了忠告。

  2019年四季度出現的上市公司賣房潮,亦折射出了2019年實業的艱難,而偏離主業的上市公司則更加難以生存。

  眾所周知,能在A股上市的企業一般是行業里拔尖的。然而,2019年前三季度上市公司的凈利潤卻仍在逐季下行,其他非上市公司的困境可想而知。

  近2年中國經濟的關鍵詞是,去杠桿+供給側改革。處于產業鏈上游的上市公司的營收和利潤有所保證,中下游企業盈利則“相互搶食”,分化嚴重,贏者通吃的趨勢更加明顯。

  作為代表各行業龍頭的滬深 300 指數,近三年業績增速保持平穩較快,營收、凈利潤累計同比增速已連續十個季度(2017年一季度至今)保持在18-11%區間。

  因此,在2019年的二級市場中,資金追逐、抱團各行業的龍頭,更是冠以A股“核心資產”之名。

  另外,去杠桿大環境下,前幾年瘋狂加杠桿、跨界并購的中小型民營企業則非常難受,融資受限的情況下,甚至在2019年出現了違約潮。

  據數據顯示,截至到12月2日,2019年以來已有157只債券出現違約,涉及違約金額已高達1213.51億元,其中近90%的債券主體均為民營企業。

  資金鏈斷裂,拼命找錢,錢越來越難掙。

  同時,2019年四季度無奈“賣房自救”的上市公司中,也都是以民營企業為主,不禁令人唏噓。

(文章來源:全景財經)

(原標題:持有13000億房產!樓市最大的金主,正在“賣房救命”)

(責任編輯:DF120)

 
 
 
 

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